Los Beneficios que conforman La inversión Inmobiliaria más potente

Por debajo del mercado de valores promedio devuelve fuera del agua mediante la comprensión de la forma en bienes raíces puede dispararse el retorno de su capital social

A menudo la gente dice que aquí no les gusta de bienes raíces, porque si nos fijamos en las largas vuelve plazo del mercado de valores, que parece tener un mejor rendimiento en el largo plazo.

Por supuesto, cuando dicen esto, que están dejando algunas cosas importantes a cabo.

En primer lugar, cuando las personas dicen que el mercado de valores, lo que realmente quieren decir es algo así como el S & P 500 o el Dow Jones de Industriales. Estos no son el mercado de valores. Más bien, son índices llenos de algunas de las empresas líderes en los EE.UU.. A menudo se oye que la comercialización rendimientos de las acciones entre el 7% y el 10% anual. Esto se basa realmente en la rentabilidad del índice, más que el propio mercado.

En segundo lugar, mientras que el 7% y el 10% es un buen retorno anual para la persona promedio, no es un buen cambio de un inversor profesional. Y cuando las personas comparan los rendimientos de bienes inmuebles contra el mercado de valores, a menudo único factor en un centro de beneficios en el sector inmobiliario, la apreciación.

La realidad es que hay cuatro maneras de hacer dinero con bienes raíces que, cuando se suman juntas, hacen de rendimientos considerablemente más altos que el mercado de valores. Estos centros de beneficio son la razón de que los bienes raíces es una de mis favoritas vehículos de inversión.

Una palabra de aclaración: al leer sobre estos centros de beneficio, darse cuenta de que estoy hablando de inversiones en bienes raíces, que es propiedad rama específicamente para ser ejecutado como un negocio-en lugar de su residencia personal. Como he dicho antes, su casa no es un activo. Se necesita dinero de su bolsillo. Pero su inversión en bienes raíces es, si usted invierte correctamente, ya que pone dinero en su bolsillo.

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Ahora, aquí están los cuatro centros de beneficio de las propiedades inmobiliarias.

El flujo de caja de las operaciones

Si usted está sosteniendo bienes raíces como una inversión, tendrá inquilinos. Cada mes se le pagará su alquiler. Digamos que es el propietario de una casa de alquiler y obtener $ 1,000 por mes en alquiler. Más de un año, que es de $ 12.000 en ingresos.

Ahora, se resta sus gastos, que incluyen cosas como los impuestos, los seguros, la gestión de su propiedad, empleo, gasto de rotación, subsidios para reparaciones, etc. (Esto no incluye su deuda-lo veremos más adelante).

Para los fines de este ejemplo, vamos a suponer que sus gastos mensuales promedio son $ 100 al mes. Su flujo de caja de las operaciones a continuación, sería de $ 900 por mes. Eso es lo que se conoce como su rendimiento operativo neto (NOI).

Fuera de su NOI que paga su servicio de la deuda. Asumamos por este ejemplo que usted tiene una propiedad $ 200,000 un préstamo de $ 180.000 al cambio de hoy del 3,7%. Eso es un pago de deuda de alrededor de $ 830 al mes.

Por lo tanto, sería ingresos de alquiler $ 1,000 menos $ 100 en gastos de operación. Menos $ 830 en el servicio de la deuda, que equivale a $ 70 en el flujo de caja. Que es igual a 12 veces $ 840 de flujo de efectivo por año. Esa $ 840 dividido por su participación en el capital $ 20.000 sería igual a un 4,2% de retorno en efectivo-a-efectivo.

Pero ese no es el final de su historia de retorno. Vamos a pasar al siguiente centro de beneficios, amortizaciones.

Amortización

La amortización es el concepto de pago de su servicio de la deuda. Cada mes, cuando haga su pago de la deuda (o más bien su inquilino hace su pago de deuda) de su NOI, una parte de la que va hacia el pago de su principio en el préstamo. Cuando se escucha a alguien hablar de un préstamo totalmente amortizado fija a 30 años, esto significa que cuando se hace con los 360 de esos pagos mensuales al final, el préstamo es 100% pagado.

Debido a su inquilino está pagando alquiler, alquiler y que está cubriendo el pago de la deuda, el pago por principio incluido en el pago de la deuda es en realidad el beneficio para usted. Vamos a echar un vistazo a cómo funciona este sistema con nuestro préstamo de $ 180.000 desde arriba.

En el primer año del préstamo, que estaría pagando $ 6,604 en intereses y $ 3.338 en principio. A medida que el préstamo tiene vencimiento, la cantidad de interés baja cada mes y la cantidad de principio sube. Pero vamos a utilizar estos números por ahora.

Eso es $ 3,338 beneficio para usted. Es cierto valor de su propiedad.

Si sumamos esta $ 3,338 a los $ 840 la utilidad de operación, ahora tenemos $ 4,178 en los resultados del año, un 20% de retorno en nuestra $ 20.000 invertidos en la propiedad. Además, el pago de intereses, impuestos menudo bono deducible, por lo añadido, pero consulte con su asesor de impuestos para estar seguro para su caso específico.

Ya que está aplastando los rendimientos promedio del mercado de valores y todavía hay otros dos centros de beneficio a la vista.

Depreciación

Esto se refiere a menudo como un retorno fantasma. El concepto básico de la depreciación es que su propiedad de inversión se compone de piezas de remolque, la tierra y las mejoras en la tierra, es decir, su casa.

Tasadores asignar valores porcentuales a su propiedad en base a estas dos partes. Para este ejemplo, 20% del valor es la tierra y 80% del valor es la mejora. Con el tiempo, la casa se deteriora, por lo que el gobierno de los EE.UU. (consulte con su asesor de impuestos para asegurarse de que cumple con los requisitos), vamos a anotar que el 80% de valor de más de un cierto número de años, dependiendo del tipo de bienes inmuebles. Para los hogares residenciales es de 27,5 años.

Por lo tanto, su propiedad tiene $ 200.000 $ 160.000 que se pueden amortizarse a lo largo de 27,5 años, lo que equivale a $ 5.818 por año. Esta cantidad aparece como una pérdida de ingresos, a pesar de que no hay dinero está saliendo de su bolsillo. Ahora vamos a ver por qué esto se llama ingreso fantasma.

Vamos a suponer que usted está en un nivel de impuestos del 30%. Eso significa que, aplicando el 30% a la depreciación de $ 5818, que las redes de $ 1,745 en ahorros anuales de impuestos.

Añadiendo que $ 1745 en nuestro ingreso actual de $ 4178, ahora tenemos $ 5.923, un 29,6% de retorno sobre su dinero en efectivo de $ 20.000.

Vamos a echar un vistazo a la última de centros de beneficio, la apreciación.

Apreciación

Esta es la cereza en el pastel. No invertir en bienes raíces para la apreciación. Soy un inversor de flujo de caja. Pero yo aprecio mi reconocimiento.

Supongamos que usted tiene una tasa de apreciación conservadora del 3% al año en promedio para usted terreno de 200.000 $. Eso equivale a $ 6.000 por año en el valor agregado a su casa.

Añadir que a su $ 5923 y usted tiene $ 11.923. Eso es un retorno del 59% de su inversión de capital de $ 20.000 en su propiedad $ 200.000. Y que los golpes de invertir en el mercado de valores a largo plazo fuera del agua.

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FUENTE: http://www.richdad.com

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