¿Cómo Se Le Paga $ 180 Por Comprar Una Nueva Propiedad Inmobiliaria?

El increíble poder de la equidad para impulsar los retornos infinitos

Durante años, he estado invirtiendo en bienes raíces con mi pareja Ken McElroy. Lo que amo de Ken es que ha perfeccionado una fórmula para la compra de propiedades para nada.

Esto puede parecer una cosa extraña que decir, pero es cierto. Ken compra propiedades para nada.

¿Cómo lo hace? La respuesta corta es a través de la equidad. Un todo lo que hizo fue un acuerdo inicial para llegar a ese punto.

Esto es lo que parece. Cuando Ken y su equipo comprar un edificio de apartamentos, buscan uno que está en una buena zona con el crecimiento del empleo. Identifican propiedades operativamente bajo rendimiento con capacidad de valor añadido.

Así, por ejemplo, puede ser que vea una oportunidad para añadir lavadoras y secadoras a cada unidad. Al hacer esto, se plantean las rentas, aumentan la ocupación, y conducen mayor rendimiento operativo neto (NOI).

Esto aumenta el valor de la propiedad, y luego refinanciar la propiedad, pagar todos los inversores, y volver a implementar ese dinero en una nueva propiedad. En esencia, que reciben esta propiedad de forma gratuita porque están utilizando la equidad de su otra propiedad para comprarlo. Y debido al aumento de los ingresos de explotación de la propiedad anterior, él y su equipo todavía se da cuenta de flujo de caja.

Ahora aquí está la parte interesante, Ken empezó a hacer esto mediante la inversión en una pequeña propiedad residencial como un dúplex. A partir de ese pequeña inversión, que ha construido un imperio en los cientos de millones de personas.

¿La mejor parte? Usted también puede hacerlo mediante el aprovechamiento de la potencia del capital inmobiliario. El siguiente ejemplo le mostrará cómo se le puede pagar para comprar bienes raíces y crecer rico. Suena demasiado bueno para ser verdad? Sigue leyendo.

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Haciendo uso de su patrimonio

Imagínese que usted ha sido propietario de una casa por un tiempo un valor de $ 500.000 y que tiene una hipoteca de $ 250,000 por él porque lo compró hace algún tiempo y el patrimonio ha crecido en los últimos años. Digamos que la hipoteca es del 6%, de 30 años fijo, y lo que tiene un mes de pago de principal e intereses $ 1,500.

Debido a que tiene tanto la equidad, que se va a hacer una “refinanciación efectivo-hacia fuera”, reemplazando el préstamo $ 250.000 con un nuevo préstamo de $ 300.000. Por lo tanto, usted está tirando de $ 50.000 en equidad.

Digamos que las tasas de interés se encuentran todavía en un 6%, y ahora su nuevo pago es $ 1.800. Su pago mensual de la hipoteca es ahora $ 300 más por mes. Por lo tanto, usted ha comprado $ 50.000 en efectivo que se puede invertir en otra propiedad por $ 300 al mes.

Ahora vamos a ver cómo podemos empezar a bajar ese costo de $ 300 mensuales.

La utilización de amortización

Gracias a la amortización, una pieza del pago todos los meses paga abajo de su principio de préstamo. En este caso, el principal es alrededor de $ 50 al mes, por lo que va a conseguir el retorno de capital de $ 50 al mes contra los $ 300 salida y tu gasto real para hacer esta operación hasta el momento es de $ 250 al mes de interés.

Beneficios fiscales

A menudo, cuando se utiliza los recursos del préstamo para hacer una inversión, el interés se puede deducir como costo de hacer negocios. (Como siempre, consulte con su asesor de impuestos).

En este caso, usted tiene los $ 250 de interés, y vamos a asumir que su tasa de impuesto es del 33%, lo que equivale a alrededor de $ 80 de los $ 250. Esto significa que usted obtiene un crédito fiscal $ 80 contra su otro ingreso sujeto a impuestos. Esto ahora hace que su gasto real de los $ 50.000 con eficacia $ 170 mensuales.

Hemos llegado al final de lo que podemos prescindir de una nueva propiedad para reducir nuestro costo mensual, así que es hora de invertir los $ 50.000.

Encontrar la propiedad de inversión correcta

Después de buscar, a encontrar un dúplex de $ 250.000, y de invertir sus $ 50.000 en esa propiedad. A asegurar una hipoteca de $ 200,000 a un interés del 7,5%. La tasa es más alta debido a las tasas de inversión tienden a ser más altas que las ocupadas por sus propietarios.

Su pago para el dúplex es de $ 1,400 al mes en su hipoteca de $ 200.000. Vamos a suponer que usted también tendrá que pagar $ 250 en impuestos y $ 50 en el seguro de la propiedad. Por lo que su gasto mensual total es de $ 1,700 al mes.

Afortunadamente, también tiene buenos inquilinos que pagan $ 1.700 en alquiler. Estás en el flujo de caja del punto de equilibrio.

Si nos vamos a detener aquí, usted tiene una propiedad de inversión $ 250.000 para sin pago inicial y $ 170 mensuales para pagar el préstamo con garantía. La mayoría de la gente sería feliz con eso, pero para el inversor profesional, no es suficiente.

La amortización toma dos

En el pago de principal e intereses de esos $ 1.400 para su nueva propiedad, usted tiene Pagarán abajo, así como con su capital en préstamo, que es igual a $ 150 en el director. Aplicándolo a los $ 170, que está ahora por $ 20 al mes.

Es importante recordar que esto no es un análisis de flujo de caja. Este es un análisis de pérdidas y ganancias, por lo que estamos entremezclar ganancias en el balance con el flujo de caja en el mundo real, pero ahora su coste neto a partir de una perspectiva de P & L es $ 20 al mes. Eso es mejor, pero no mejor.

El ingreso fantasma de la depreciación

Desde su nueva propiedad es una inversión, también puede tomar ventaja de la depreciación, que a menudo se llama “ingreso fantasma.” Usted inversión se divide entre el terreno y la construcción o mejora, y en este caso, vamos a decir que el 80% de esta propiedad $ 250,000 es la mejora. Usted puede depreciar una parte de que en un período de tiempo, y se convierte en una rebaja de impuestos para usted. $ 200.000 ahora es su base despreciable.

Ahora vamos a dividir que en un 27,5%, que es la tasa de depreciación en los Estados Unidos en una propiedad residencial. Eso es $ 7.272 de la pérdida anual de su inversión. Eso es $ 606 al mes.

No te dan a cancelar toda la pérdida. Sólo se tiene un crédito basado en su tasa de impuestos. En este ejemplo, hemos utilizado el 33%, que es un crédito fiscal de $ 200. Si tomamos que el crédito fiscal de $ 200 y la aplicamos en contra de su $ 20 al mes negativo, usted se encuentra positivo $ 180.

Y así es como le pagan $ 180 al mes para poseer otra propiedad.

Si usted podría conseguir pagado $ 180 al mes para poseer más propiedad, sin pago inicial, el número de propiedades más le gustaría tener? Todos ellos, ¿verdad?

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FUENTE: http://www.richdad.com

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